Покупка квартиры является одним из важнейших финансовых решений в жизни. При покупке на вторичном рынке радость переезда сопровождается обязанностью проверить юридические, градостроительные и финансовые аспекты. Это руководство знакомит покупателей с основными этапами безопасной сделки.
1. Проверка прав и личности собственника
Сначала убедитесь, что продавец является законным собственником, а на квартире нет прав третьих лиц, арестов, обременений и подобных ограничений. Права могут учитываться в нескольких реестрах.
Земельный реестр, или Табу
Земельное регистрационное бюро действует в системе Министерства юстиции и ведёт земельные книги Израиля. В них регистрируются собственность, долгосрочная аренда, ипотеки, предупредительные записи и другие права. Регистрация является окончательным доказательством прав на недвижимость и обязательна для всех.
Получите свежую выписку из Табу(откроется в новой вкладке). Понадобятся номера блока и участка, иногда также отдельной единицы участка, если квартира находится в многоквартирном доме. Уточните их через GovMap(откроется в новой вкладке) или государственный поиск участка по адресу(откроется в новой вкладке).
Управление земельных ресурсов Израиля
В новых проектах, а иногда и в домах, построенных много лет назад, права ещё не внесены в Табу. Причины различны: от недавнего завершения проекта до банкротства застройщика до окончания регистрации.
Наряду с учётом в Управлении земельных ресурсов права обычно ведёт регистрирующая строительная компания. Это застройщик или подрядчик, уполномоченный вести учёт прав на квартиры до регистрации дома в Табу. Компания регистрирует права покупателей и ипотеки, выдаёт справки о правах и выполняет другие регистрационные действия.
Проверить права можно в Управлении земельных ресурсов(откроется в новой вкладке) или у регистрирующей компании, то есть подрядчика или застройщика проекта.
Одновременно проверьте зарегистрированные залоги через Реестр залогов(откроется в новой вкладке).
Проверки установят зарегистрированного собственника и ограничения, включая аресты, обременения и ипотеки.
2. Градостроительные и инженерные проверки
До подписания договора проверьте градостроительный статус квартиры и всего здания. Это поможет избежать будущих проблем и опасных сделок.
Выясните:
- Имеются ли действующие разрешения на строительство квартиры и здания.
- Признано ли здание муниципалитетом опасным.
- Есть ли форма 4 или свидетельство о завершении строительства, позволяющее заселение.
- Имеются ли предписания о сносе или нерассмотренные строительные заявки.
Большинство муниципалитетов предоставляет сведения через инженерные сайты и географические информационные системы, GIS. Найти сведения не всегда просто, но возможно. Примеры:
- GIS Ришон-ле-Циона(откроется в новой вкладке).
- GIS Тель-Авива(откроется в новой вкладке).
- Инженерный сайт Тель-Авива(откроется в новой вкладке).
- Инженерный сайт Ришон-ле-Циона(откроется в новой вкладке).
Дело здания содержит разрешения, форму 4 или свидетельство о завершении, подробные планы и поданные заявки.
Дело многоквартирного дома ведётся в Земельном реестре и содержит документы о здании и распределении прав:
- План дома с границами квартир, общим имуществом и прикреплёнными площадями, например парковкой, кладовой или крышей.
- Устав дома, определяющий права и обязанности жильцов, в том числе друг перед другом. Если специальный устав не зарегистрирован, действует стандартный устав из Закона о недвижимости.
- Права собственности на каждую квартиру и доля в общем имуществе.
- Изменения регистрации: пристройки, изменения закреплённых площадей и перераспределение помещений.
Скачать дело можно на сайте органа регистрации и урегулирования земельных прав(откроется в новой вкладке).
3. Финансовое планирование и ипотека
Распространённая ошибка состоит в покупке без подробной финансовой проверки. Сколько собственных средств нужно? Какую ипотеку можно получить с вашим доходом? Каков посильный ежемесячный платёж? Какие дополнительные расходы предстоят? До сделки нужны ясные ответы.
Минимальные собственные средства, указанные в исходной статье:
- Первая квартира: 25% стоимости.
- Замена имеющегося жилья: 30%.
- Инвестиционная квартира, вторая и последующие: 50%.
- Государственные программы льготного жилья, например «Мехир ле-Миштакен» и «Мехир Матара»: иногда достаточно 10%.
Дополнительные расходы:
- Налог на покупку по ступеням с учётом покупателя и сделки. Используйте налоговый калькулятор(откроется в новой вкладке).
- Гонорар адвоката: от 0.5% до 2% сделки.
- Услуги посредника: обычно 2%.
- Пошлины за записи, справки и регистрацию в Табу: несколько сотен шекелей.
- Оценка и ипотечное страхование.
- Ремонт, мебель и переезд.
Предварительное одобрение ипотеки
До подписания договора необходимо получить предварительное одобрение нескольких банков. Сравнение предложений может сэкономить десятки тысяч шекелей. Такое одобрение является своего рода ценовым предложением и подтверждением, что банк проверил ваши данные и готов выдать ипотеку.
В статье перечислены распространённые варианты: прайм, описанный в ней как ставка, устанавливаемая Банком Израиля; фиксированная ставка с привязкой к индексу потребительских цен; фиксированная непривязанная ставка; переменная привязанная ставка.
Обычно выбирают сочетание вариантов и сроков, чтобы уравновесить рыночные риски. Состав ипотеки должен соответствовать вашим пожеланиям, финансовому положению и способности погашать долг.
4. Существенные положения договора купли-продажи
Договор является основным юридическим документом сделки и должен содержать необходимые средства защиты.
Заявления продавца
- Он единственный зарегистрированный собственник; третьи лица не имеют прав на квартиру.
- Нет залогов, обременений и арестов.
- Нет нарушений строительства.
- Системы квартиры исправны.
- Продавец не находится в процедуре банкротства.
Оплата
- Ясный график платежей по вашим потребностям и возможностям.
- Хранение средств в доверительном управлении, если к передаче продавец не получил документы для регистрации прав покупателя.
- Выдача этих средств продавцу только после предоставления всех документов для перехода прав.
Срок и состояние при передаче
- Окончательная дата передачи.
- Квартира свободна от людей и вещей, если прямо не согласовано иное.
- Согласованная компенсация за задержку.
Ипотека
- Обязанность продавца сотрудничать с банком.
- Подписание документов в короткий установленный срок.
- Возможность осмотра оценщиком.
Налоги и расходы
Определите плательщика текущих счетов, налогов, взносов домового комитета, регистрации прав и остальных расходов.
Нарушения и расторжение
- Что считается существенным нарушением.
- Размер согласованной компенсации.
- Порядок расторжения.
Подготовленная и безопасная покупка
Покупка на вторичном рынке требует планирования, проверок и профессиональной помощи. Адвокат по недвижимости может сопровождать процесс, обеспечить работу со всеми рисками и защитить ваши права.
Нужна личная консультация или сопровождение сделки? Свяжитесь со мной.
Информация на странице носит общий характер и не является юридической консультацией.