ბინის შეძენა ცხოვრების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა. მეორად ბაზარზე ყიდვისას ახალი საცხოვრებლის სიხარულს ერთვის სამართლებრივი, დაგეგმარებისა და ფინანსური საკითხების შემოწმების პასუხისმგებლობა. გზამკვლევი უსაფრთხო გარიგების ძირითად ეტაპებს გაგაცნობთ.
1. ქონებრივი უფლებებისა და მესაკუთრის ვინაობის შემოწმება
ჯერ დარწმუნდით, რომ გამყიდველი ბინის კანონიერი მესაკუთრეა და ქონებაზე არ არსებობს მესამე პირთა უფლებები, ყადაღა, დატვირთვა ან სხვა შეზღუდვა. უფლებები სხვადასხვა რეესტრში შეიძლება ირიცხებოდეს.
მიწის რეესტრი, ტაბუ
მიწის რეგისტრაციის ბიურო იუსტიციის სამინისტროს სისტემაში მოქმედებს და ისრაელის მიწის წიგნებს აწარმოებს. მასში აღირიცხება საკუთრება, გრძელვადიანი იჯარა, იპოთეკა, გამაფრთხილებელი ჩანაწერები და სხვა უფლებები. ჩანაწერი ქონებრივ უფლებათა საბოლოო მტკიცებულებაა და ყველასთვის სავალდებულო სამართლებრივი ძალა აქვს.
აიღეთ განახლებული ამონაწერი ტაბუდან(იხსნება ახალ ჩანართში). საჭიროა ბლოკისა და ნაკვეთის ნომრები, ზოგჯერ კი ბინის ქვეერთეულის ნომერიც. მონაცემები შეგიძლიათ მოძებნოთ GovMap-ზე(იხსნება ახალ ჩანართში) ან სახელმწიფო მისამართით ნაკვეთის საძიებო სერვისში(იხსნება ახალ ჩანართში).
ისრაელის მიწის უწყება
ახალ პროექტებში, ზოგჯერ კი წლების წინ აშენებულ შენობებშიც, უფლებები ტაბუში ჯერ არ არის რეგისტრირებული. მიზეზი შეიძლება იყოს ახალი პროექტი ან რეგისტრაციის დასრულებამდე მშენებლის გაკოტრება.
მიწის უწყებასთან ერთად უფლებებს ჩვეულებრივ მარეგისტრირებელი სამშენებლო კომპანიაც აღრიცხავს. ეს არის დეველოპერი ან კონტრაქტორი, რომელსაც მრავალბინიანი სახლის ტაბუში რეგისტრაციამდე ბინების უფლებების მართვის უფლებამოსილება აქვს. იგი აღრიცხავს მყიდველთა უფლებებსა და იპოთეკებს, გასცემს უფლებათა ცნობებს და ასრულებს სხვა სარეგისტრაციო მოქმედებებს.
უფლებები გადაამოწმეთ ისრაელის მიწის უწყებაში(იხსნება ახალ ჩანართში) ან მარეგისტრირებელ კომპანიასთან, პროექტის მშენებელთან ან დეველოპერთან.
პარალელურად შეამოწმეთ რეგისტრირებული გირავნობები გირავნობის რეესტრში(იხსნება ახალ ჩანართში).
ამ შემოწმებებით დგინდება მესაკუთრე და შეზღუდვები, მათ შორის ყადაღა, დატვირთვები და იპოთეკა.
2. დაგეგმარებისა და საინჟინრო შემოწმებები
ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე შეამოწმეთ ბინისა და მთელი შენობის დაგეგმარების სტატუსი. ამით შეიძლება თავიდან აიცილოთ მომავალი პრობლემები და სარისკო გარიგებები.
გაარკვიეთ:
- აქვს თუ არა ბინასა და შენობას მოქმედი მშენებლობის ნებართვა.
- მიიჩნევს თუ არა მუნიციპალიტეტი შენობას საშიშად.
- არსებობს თუ არა ფორმა 4 ან დასრულების მოწმობა, რომელიც შესახლების უფლებას იძლევა.
- არსებობს თუ არა დანგრევის ბრძანება ან განსახილველი სამშენებლო განაცხადები.
მუნიციპალიტეტების უმეტესობას აქვს საინჟინრო ვებგვერდი და გეოგრაფიული საინფორმაციო სისტემა, GIS. ინფორმაციის პოვნა ყოველთვის მარტივი არ არის, თუმცა შესაძლებელია. მაგალითები:
- რიშონ ლეციონის GIS(იხსნება ახალ ჩანართში).
- თელ-ავივის GIS(იხსნება ახალ ჩანართში).
- თელ-ავივის საინჟინრო ვებგვერდი(იხსნება ახალ ჩანართში).
- რიშონ ლეციონის საინჟინრო ვებგვერდი(იხსნება ახალ ჩანართში).
შენობის საქმეში არის ნებართვები, ფორმა 4 ან დასრულების მოწმობა, დეტალური გეგმები და წარდგენილი განაცხადები.
მრავალბინიანი სახლის საქმე მიწის რეესტრში წარმოებს და შეიცავს შენობისა და უფლებების განაწილების დოკუმენტებს:
- სახლის გეგმა: ბინების საზღვრები, საერთო ქონება, მიმაგრებული პარკინგი, სათავსო, სახურავი და მათი განაწილება.
- წესდება: მცხოვრებთა უფლებები და მოვალეობები, მათ შორის ერთმანეთის მიმართ. სპეციალური წესდების გარეშე გამოიყენება მიწის კანონში მოცემული სტანდარტული წესდება.
- თითოეული ბინის საკუთრების უფლებები და წილი საერთო ქონებაში.
- ჩანაწერის ცვლილებები: მიშენება, მიმაგრებული ფართობების ცვლილება და ფართობის გადანაწილება.
საქმე ჩამოტვირთეთ მიწის რეგისტრაციისა და უფლებათა მოწესრიგების უწყების საიტიდან(იხსნება ახალ ჩანართში).
3. ფინანსური დაგეგმვა და იპოთეკა
ხშირი შეცდომაა გარიგებაში შესვლა ფინანსების დეტალური შესწავლის გარეშე. რამდენი საკუთარი თანხა გჭირდებათ? თქვენი შემოსავლით რამდენს ისესხებთ? რა ყოველთვიური გადახდაა შესაძლებელი? რა დამატებითი ხარჯებია მოსალოდნელი? გარიგებამდე ამ კითხვებს მკაფიო პასუხები სჭირდება.
წყაროში მითითებული მინიმალური საკუთარი თანხა:
- პირველი ბინა: ღირებულების 25%.
- საცხოვრებლის შეცვლა: 30%.
- საინვესტიციო, მეორე ან შემდგომი ბინა: 50%.
- სახელმწიფო შეღავათიანი პროგრამები, მაგალითად Mehir LaMishtaken და Mehir Matara: ზოგჯერ 10%-იც საკმარისია.
დამატებითი ხარჯები:
- შეძენის გადასახადი მყიდველისა და გარიგების შესაბამისი საფეხურებით. გამოიყენეთ გადასახადის კალკულატორი(იხსნება ახალ ჩანართში).
- ადვოკატის ჰონორარი: გარიგების 0.5%-დან 2%-მდე.
- შუამავლის საკომისიო: ჩვეულებრივ 2%.
- ჩანაწერების, ცნობებისა და ტაბუში რეგისტრაციის მოსაკრებლები: რამდენიმე ასეული შეკელი.
- შეფასება და იპოთეკის დაზღვევა.
- რემონტი, ავეჯი და გადაზიდვა.
იპოთეკის წინასწარი თანხმობა
ხელშეკრულებამდე აუცილებელია რამდენიმე ბანკის წინასწარი თანხმობა. შეთავაზებების შედარებამ დროთა განმავლობაში ათიათასობით შეკელი შეიძლება დაზოგოს. თანხმობა ფასის შეთავაზებას ჰგავს და ადასტურებს, რომ ბანკმა თქვენი მონაცემები შეამოწმა და იპოთეკური სესხის გაცემისთვის მზად არის.
წყარო ჩამოთვლის გავრცელებულ ვარიანტებს: პრაიმი, რომელსაც აღწერს როგორც ისრაელის ბანკის მიერ დადგენილ განაკვეთს; სამომხმარებლო ფასების ინდექსზე მიბმული ფიქსირებული განაკვეთი; ინდექსზე მიუბმელი ფიქსირებული განაკვეთი; და ცვლადი მიბმული განაკვეთი.
ჩვეულებრივ რამდენიმე ვარიანტისა და ვადის შერწყმით აბალანსებენ ბაზრის რყევების რისკს. კომბინაცია უნდა შეესაბამებოდეს თქვენს სურვილებს, ფინანსურ მდგომარეობასა და გადახდის უნარს.
4. ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებითი პირობები
ხელშეკრულება გარიგების მთავარი სამართლებრივი დოკუმენტია და ყველა საჭირო დაცვას უნდა შეიცავდეს.
გამყიდველის განცხადებები
- იგი ერთადერთი რეგისტრირებული მესაკუთრეა და მესამე პირებს ბინაზე უფლება არ აქვთ.
- არ არსებობს დატვირთვები ან ყადაღა.
- არ არსებობს მშენებლობის დარღვევები.
- ბინის სისტემები გამართულია.
- გამყიდველი გაკოტრების პროცესში არ არის.
გადახდა
- მკაფიო გრაფიკი, რომელიც თქვენს საჭიროებებსა და შესაძლებლობებს შეესაბამება.
- თანხის მინდობით შენახვა, თუ გადაცემისას გამყიდველს უფლებების გადასაფორმებელი ყველა საბუთი არ აქვს.
- თანხის გამყიდველისთვის გაცემა მხოლოდ ყველა გადასაფორმებელი დოკუმენტის მიღების შემდეგ.
გადაცემის ვადა და მდგომარეობა
- საბოლოო გადაცემის თარიღი.
- ბინა თავისუფალია ადამიანებისა და ნივთებისგან, თუ სხვა რამ პირდაპირ არ შეთანხმებულა.
- დაგვიანებისთვის შეთანხმებული კომპენსაცია.
იპოთეკა
- გამყიდველის ვალდებულება ითანამშრომლოს ბანკთან.
- დოკუმენტების ხელმოწერა მოკლე, განსაზღვრულ ვადაში.
- შემფასებლის მიერ დათვალიერების შესაძლებლობა.
გადასახადები და ხარჯები
განსაზღვრეთ, ვინ იხდის მიმდინარე ანგარიშებს, გადასახადებს, სახლის კომიტეტის შენატანს, უფლებების რეგისტრაციასა და სხვა ხარჯებს.
დარღვევა და გაუქმება
- რა ითვლება არსებით დარღვევად.
- შეთანხმებული კომპენსაციის ოდენობა.
- ხელშეკრულების გაუქმების წესი.
მომზადებული და უსაფრთხო შეძენა
მეორადი ბინის შეძენა მოითხოვს დაგეგმვას, შემოწმებასა და პროფესიულ მხარდაჭერას. უძრავი ქონების ადვოკატი მთელ პროცესში დაგეხმარებათ, ყველა რისკზე იზრუნებს და თქვენს უფლებებს დაიცავს.
გჭირდებათ პირადი კონსულტაცია ან გარიგებაში მხარდაჭერა? დამიკავშირდით.
ამ გვერდზე მოცემული ინფორმაცია ზოგადია და არ წარმოადგენს იურიდიულ კონსულტაციას.