עסקת נדל"ן שהסתבכה - בית המשפט קבע: "לביטול ההסכם אין תוקף" וחייב את הצד המבטל לקיים את ההסכם

עסקת רכישת דירה בירושלים, שנחתמה ב-2020 בין הקונה, גיא ברנרד פאראש, לבין המוכר, דוד ישי, הפכה לסכסוך מורכב בבית המשפט המחוזי בירושלים. הצדדים, שהתחייבו לתנאים מוגדרים מראש בעסקה, התמודדו עם הפרות הוראות הסכם הדדיות. פסק הדין, שניתן לאחרונה, מדגיש את החשיבות של קיום התחייבויות חוזיות ושל עקרון תום הלב בכל עסקת מקרקעין.

הרקע לסכסוך

הסכסוך החל כאשר פאראש חתם עם ישי על הסכם לרכישת דירה בירושלים, כשבתמורה לתשלום של 4 מיליון ש"ח התחייב ישי למסור את הדירה במצב רשום ומותאם לתשריט המכר. ההסכם כלל דרישה להסרת משכנתא, השלמת רישום הדירה כתת חלקה נפרדת, והוספת שטח נוסף של 30 מ"ר שהובטח לקונים. עם זאת, כאשר הגיע מועד המסירה, פאראש גילה כי הרישום לא הושלם במלואו, וכי המשכנתא עדיין רשומה על הדירה.

המצב הפך למסובך אף יותר כאשר ישי הודיע על ביטול ההסכם בטענה להפרה מצד פאראש, משום שהתשלום האחרון לא הועבר במועד. פאראש טען מנגד כי התשלום נדחה בהתאם לזכותו לפי חוק החוזים, עד שיוסרו המשכנתא ויושלם הרישום בהתאם להוראות ההסכם.

החלטת בית המשפט: ביטול ההסכם היה חסר תוקף

בהחלטתה, השופטת מרים אילני פסקה לטובת פאראש וקבעה כי ביטול ההסכם על ידי ישי נעשה שלא כדין. היא ביססה את החלטתה על חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, סעיף 26, המאפשר להשלים הוראות חסרות בהסכם על פי הנוהג או ההיגיון הכלכלי, ופרשה את תנאי ההסכם כך שחייבו את ישי להשלים את הרישום ולהסיר את המשכנתא טרם ביצוע התשלום הסופי מצד פאראש.

הבטחת ודאות רישומית בעסקאות מקרקעין

בפסק הדין הדגישה השופטת את ההכרח ברישום מדויק של זכויות הקניין בלשכת רישום המקרקעין. היא ציינה כי כאשר המצב הרישומי של הדירה אינו תואם את מצבה הפיזי, מדובר במצב חריג המחייב את המוכר לפעול להשלמתו – ובמיוחד כאשר נמכרת דירה הכוללת הרחבות שטרם נרשמו באופן רשמי. עיכוב זה עלול לחשוף את הקונים לסיכון של צדדים שלישיים בעלי זכויות בלתי מוכרות, דבר שהופך את הדרישה של פאראש להסרת המשכנתא ולרישום עדכני למוצדקת.

לקחים מעשיים: חשיבות הקפדה על התחייבויות רישומיות ותום לב

החלטת בית המשפט שמה דגש על האחריות המוטלת על כל צד בעסקת מקרקעין, ומדגישה את החובה לנהוג בתום לב בעת מימוש זכות הביטול. השופטת ציינה כי אף על פי שלפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, יש למוכר זכות לפצות את הרוכש במקרה של עיכובים, זכות זו מוגבלת במקרים בהם המוכר עצמו הוא זה שגרם לעיכוב או להפרת ההסכם.

האם ניתן היה להימנע מהסכסוך?

פסק הדין מספק תזכורת ברורה לחשיבות הליווי המשפטי בעסקאות נדל"ן, במיוחד בעסקאות שכוללות תנאים הדורשים בחינה מדוקדקת לביצועם. חוק המכר מחייב את הצדדים לשקיפות מלאה ולביצוע התניות חיוניות בעסקה. ליווי משפטי מקצועי, החל משלב המשא ומתן ועד למסירה מלאה של הנכס ורישומו על שם הרוכש, עשוי למנוע בעיות משפטיות רבות ולהבטיח את זכויות הרוכשים.

לשאלות נוספות והתייעצות, ניתן לפנות למשרדנו.

עו"ד חיים שאמלי מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, כולל תכנון מיסוי נכון ואופטימאלי.

הנכם מוזמנים גם לעיין במאמרים שלנו.