השינויים הצפויים במיסוי מקרקעין לשנת 2025

שוק הנדל"ן בישראל מתמודד עם שינויים רגולטוריים משמעותיים אשר צפויים להשפיע על רוכשים, מוכרים ומשכירים של נכסים. בשנת 2025 צפויים להיכנס לתוקף מספר תיקונים בתחום מיסוי המקרקעין, בין היתר במסגר חוק ההסדרים. מאמר זה נועד לספק סקירה מקצועית של השינויים המרכזיים, תוך הדגשת השפעתם ותכנון לניהול נכון.

1. הקפאת עדכון מדרגות מס הרכישה

עד כה, מדרגות מס הרכישה עודכנו מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, מה שאפשר לרוכשי דירות להתמודד עם עליות מחירים ללא עלייה במדרגת המס. החל משנת 2025, מדרגות מס הרכישה יוקפאו למשך שלוש שנים (2025-2027).

השפעה פוטנציאלית: רוכשים עלולים למצוא את עצמם נדרשים לשלם מס גבוה יותר ככל שמחירי הדירות יעלו מעל למדרגות הקיימות.

דוגמה מספרית להקפאת עדכון מדרגות מס הרכישה:

בשנת 2024 מדרגת המס הראשונה פוטרת ממס רכישה דירות ששווין עד 1,978,745 ש"ח, ומתעדכנת מדי שנה בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה ב-3% בשנת 2025, תקרת מדרגת המס הראשונה הייתה אמורה לעלות ל-2,038,107 ש"ח.

עם זאת, בשל ההקפאה, תקרת מדרגת המס תישאר על 1,978,745 ש"ח, ולכן בהנחה שהדירה ב-2025 עולה 2,030,000 ש"ח:

• בלי השינוי: מדרגת המס היית מתעדכנת ורוכש דירה יחידה היה פטור ממס רכישה.

• עם השינוי: מדרגות המס לא יתעדכנו והרוכש ישלם מס רכישה של 3.5% על ההפרש בין 2,030,000 ש"ח לבין 1,978,745 ש"ח, כלומר 1,794 ש"ח נוספים.

בעוד שהסכום נראה קטן בדוגמה זו, יש לזכור שגם מדרגות המס האחרות לא יתעדכנו וככל שמחיר הדירה יהיה גבוה יותר כך יגדל .

2. הרחבת מס יסף

מס יסף, אשר מוטל על הכנסות גבוהות בשיעור של 3%, צפוי לעלות ל-5% ולהיות מיושם גם על שבח ממכירת נכסי נדל"ן שאינם זכאים לפטור ממס שבח.

השפעה פוטנציאלית: בעלי נכסים יידרשו לשלם שיעור מס אפקטיבי גבוה יותר במכירת דירות שאינן יחידות או נכסי יוקרה.

דוגמה: במכירת נכס עם שבח של 1,000,000 ש"ח, שיעור המס הכולל יעלה מ-25% ל-30% (כולל מס יסף), כלומר, תוספת של 50,000 ש"ח למס.

3. הקפאת תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה

תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירות מגורים, המתעדכנת באופן שוטף לפי מדד המחירים לצרכן, תוקפא בשנת 2025 ותישאר ללא שינוי למשך שלוש שנים.

השפעה פוטנציאלית: בעלי נכסים המסתמכים על הכנסות משכירות עשויים לשלם מס על חלק מהכנסתם, בעיקר באזורים בהם מחירי השכירות עולים באופן משמעותי.

דוגמה: בשנת 2024 תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים עומדת על 5,654 ש"ח לחודש, והיא מתעדכנת מדי שנה בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן.

בשנת 2025 המדד צפוי לעלות ב-3%, ולכן תקרת הפטור הייתה אמורה לעלות ל-5,823 ש"ח לחודש.

עם זאת, בשל ההקפאה, תקרת הפטור תישאר על 5,654 ש"ח לחודש.

לכן מי שישכיר דירה ב-2025, למשל, ב-5,800 ש"ח, יהיה חייב לשלם מס, לעומת המצב בו סכום השכירות הפטור ממס היה מתעדכן - אז המשכיר בדוגמא היה פטור ממס הכנסה.

4. ביטול הדרגתי של החישוב הליניארי המוטב

כיום נהנים מוכרי דירות מגורים שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 מהפחתת מס שבח באמצעות החישוב הליניארי המוטב. החל משנת 2025, הטבה זו תבוטל בהדרגה, כך ששיעור המס על התקופה שעד ל-2014 יעלה ב-5% מדי שנה, עד להשוואתו המלאה לשיעור המס הרגיל בשנת 2030.

השפעה פוטנציאלית: מוכרי דירות ימצאו עצמם נושאים בנטל מס גבוה יותר, בעיקר על עסקאות שיידחו לאחר שנת 2025.

דוגמה: דירה שנרכשה ב-2010 ונמכרת ב-2026 תחויב במס שבח גבוה יותר מאשר אם הייתה נמכרת קודם לכן.

משמעות והמלצות

הרגולציה המתוכננת לשנת 2025 מחייבת היערכות מוקדמת. על בעלי נכסים, רוכשים ומשכירים לשקול לבצע עסקאות משמעותיות לפני כניסת השינויים לתוקף. כמו כן, מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע בתחום המיסוי והנדל"ן על מנת לתכנן אסטרטגיה מותאמת אישית.

טיפים מקצועיים:

• רוכשים: בחנו את מועד הרכישה וודאו שהעסקה מתבצעת במדרגת המס הנמוכה ביותר האפשרית.

• מוכרים: שקלו להקדים את מועד המכירה לפני 2025 אם אתם זכאים לחישוב ליניארי מוטב.

• משכירים: בצעו תכנון מס יסודי כדי למקסם את תקרת הפטור.

לסיכום: השינויים הצפויים במיסוי מקרקעין לשנת 2025 משקפים מגמה של הגברת הנטל על בעלי נכסים והגדלת הכנסות המדינה. תכנון נכון, ידע מקצועי ויישום אסטרטגיות מיסוי מותאמות יכולים לצמצם את ההשפעה השלילית של שינויים אלה על שוק הנדל"ן ועל נכסיכם האישיים.

לשאלות נוספות והתייעצות, ניתן לפנות למשרדנו.

עו"ד חיים שאמלי מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, כולל תכנון מיסוי נכון ואופטימאלי.

הנכם מוזמנים גם לעיין במאמרים שלנו.