רכישת דירה מיד שנייה: המדריך המשפטי

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר שנעשה במהלך חיינו. כאשר מדובר בדירה מיד שנייה, העסקה כוללת לא רק את ההתרגשות שבמעבר לדירה חדשה, אלא גם את האחריות לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והפיננסיים הנלווים לה. מאמר זה נועד להעניק לכם, הרוכשים, תמונה לגבי השלבים הקריטיים לעסקה בטוחה.

1.       בדיקת זכויות בנכס וזהות הבעלים

השלב הראשון והבסיסי ביותר הוא לוודא כי המוכר הוא הבעלים החוקי של הדירה, וכי אין על הנכס זכויות של צדדים שלישיים, עיקולים, שעבודים וכיו"ב.

קיימים מספר מרשמים בהם הזכויות בנכס יכולות להיות רשומות. אפרט לגבי מרמשים אלה:

• טאבו או לשכת רישום מקרקעין – רשות ממשלתית הפועלת במסגרת משרד המשפטים, האחראית לניהול פנקסי המקרקעין בישראל. בטאבו נרשמות זכויות קניין במקרקעין – כגון בעלות, חכירה, משכנתאות, הערות אזהרה ועוד. הרישום בלשכה מהווה ראיה חותכת לזכויות בנכס, והוא בעל תוקף משפטי מחייב כלפי כולי עלמא.

כדי לברר את מצב הזכויות לגבי נכס שרשום בטאבו יש להוציא נסח טאבו מעודכן. ניתן לעשות זאת באתר הממשלתי  : https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main

כדי להוציא את הנסח, דרושים פרטי  גוש, חלקה ולעיתים (אם מדובר בנכס בבית משותף) גם  תת-חלקה של הנכס. לא יודעים את הפרטים? היכנסו לפורטל המפות הממשלתי: https://www.govmap.gov.il/ או השתמשו בשירות ממשלתי לאיתור גוש/חלקה לפי כתובת: https://www.gov.il/he/service/parcel_address

• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – בפרויקטים חדשים, ולעיתים גם בפרויקטים שנבנו לפני שנים רבות, הנכס טרם נרשם בלשכת רישום מקרמקעין. סיבות יכולות להיות שונות, ולפעמים גם משונות – החל מהסיבה שמדובר בפרויקט חדש ועד למקרים בהם הקבלן פשט את הרגל טרם השלים את רישום הזכויות בטאבו.

בדרך כלל לצד רישום הזכויות ברמ"י, הזכויות יהיו רשומים גם במרשם של חברה משכנת.

חברה משכנת היא יזם או קבלן המוסמך לנהל את רישום הזכויות בדירות שבפרויקט בנייה, לפני שהנכס נרשם בטאבו. הזכויות נרשמות אצלה במקום בלשכת רישום המקרקעין, עד להשלמת הרישום כבית משותף. החברה אחראית לרישום זכויות הרוכשים, רישום משכנתאות והנפקת אישורי זכויות וכיו"ב.

את הזכויות ניתן לבדוק ברשות מקרקעי ישראל (https://my.land.gov.il/PersonalArea) או אצל החברה המשכנת, כלומר הקבלן או היזם של הפרויקט.

• במקביל, חשוב לבדוק האם קיימים משכונות רשומים על הנכס. ניתן להוציא נסח מרשם המשכונות כאן: https://ica.justice.gov.il/SearchPledge/PledgeBrowse

בבדיקות אלה נגלה מי הבעלים הרשום של הנכס והאם על הנכס קיימות הגבלות כלשהן, כגון עיקולים, שיעבודים, משכנתאות וכיו"ב.

2.       בדיקות תכנוניות והנדסיות

לפני החתימה על הסכם המכר, חשוב לבדוק את המצב התכנוני של הנכס והבניין כולו. הבדיקות הללו יכולות לחסוך לכם בעיות עתידיות ובמקרים מסוימים אף למנוע מכם להיכנס לעסקאות מסוכנות.

מה בודקים?

• האם יש לנכס ולבניין  היתר בנייה תקף?

• האם הבניין מוגדר כ-מבנה מסוכןעל עדע העירייה?

• האם קיים טופס 4 או תעודת גמר שמאפשרים אכלוס הבניין?

• האם קיימים צווי הריסה או בקשות בנייה תלויות ועומדות? 

איך בודקים?

רוב העיריות מפעילות מערכות מקוונות המספקות מידע רחב בנושא התכנוני וההנדסי וזאת באמצעות אתר הנדסי ובנוסף מערכות GIS (ראשי תיבות של Geographic Information System או בעברית: מערכת מידע גיאוגרפי). לא תמיד קל ופשוט להגיע למידע הנדרש, אך בהחלט אפשרי. להלן משפר קישורים כדוגמא לאתר הנדסי ומערכת GIS של עיריות תל אביב וראשון לציון.  

תיק בניין ומידע תכנוני:

• ראשון לציון – מערכת GIS:  https://v5.gis-net.co.il/v5/rishonlezion

• תל אביב – מערכת GIS:  https://gisn.tel-aviv.gov.il/iView2js4/index.aspx

• אתר ההנדסה תל אביב: https://handasa.tel-aviv.gov.il/pages/default.aspx

• אתר הנדסה ראשל"צ: https://www.rishonlezion.muni.il/Residents/Construction/newengine/Pages/buildings2.aspx 

בתיק בניין ניתן למצוא היתרי בניה, טופס 4 או טופס גמר, גרמושקות, בקשות שהוגשו וכיו"ב.

תיק בניין משותף – מרשם רשמי המתנהל בלשכת רישום המקרקעין עבור כל נכס הרשום כבית משותף. התיק כולל מסמכים ותשריטים הנוגעים למבנה ולחלוקת הזכויות בו. בין היתר, ניתן למצוא בו:

• תשריט בית משותף – תרשים אדריכלי המציג את גבולות הדירות, הרכוש המשותף, שטחים צמודים (כגון חניה, מחסן או גג) וחלוקתם.

• תקנון הבית המשותף – המסדיר את הזכויות והחובות של הדיירים, בין היתר אחד כלפי השני  (אם לא נרשם תקנון מיוחד, חל "התקנון המצוי" שבחוק המקרקעין).

• פירוט זכויות הבעלות לגבי כל דירה, כולל חלקם היחסי ברכוש המשותף.

• שינויים ותיקונים שנעשו ברישום – תוספות בנייה, שינויי הצמדות, חלוקה מחדש של שטחים ועוד.

ניתן להוריד את תיק הבית המשותף מהאתר של רשות רישום והסדר מקרקעין: https://fileextractor.justice.gov.il/tabu

3.       תכנון פיננסי ומשכנתא

אחת הטעויות הנפוצות בין רוכשי הדירות היא להיכנס לעסקת רכישה מבלי לבחון את ההיבטים הפיננסיים לעומק.

כמה הון עצמי צריך? כמה משכנתא אוכל לקבל בהתחשב בהכנסות שלי? מה כושר ההחזר החודשי שלי? אילו הוצאות נוספות ונלוות מצפות לי? – אלה שאלות שכל רוכש דירה צריך לשאול את עצמו ולא להיכנס לעסקה בלי שיש לו תשובות ברורות על השאלות האלה.

מה ההון העצמי המינימאלי הנדרש:

• דירה ראשונה: 25% מערך הדירה צריכים להביא מהבית

• משפרי דיור: 30% מערך הדירה

• דירה להשקעה: 50% (דירה שניה והילך) מערך הדירה הנרכשת

• תכניות ממשלתיות (דירה בהנחה) – כגון מחיר למשתכן, מחיר מטרה: לעיתים 10% בלבד מספיקים

אילו עלויות נלוות צפויות:

מעבר למחיר הדירה, יש להיערך גם לעלויות הבאות:

• מס רכישה: מס רכישה נקבע לפי מדרגות המס בהתאם לנתוני הרוכש ואופי העסקה. הנה קישור לסימולטור   https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx;

• שכר טרחת עו"ד: בין 0.5% ל-2% מהעסקה

• דמי תיווך: לרוב 2%

• אגרות: רישום הערות, אישורים, רישום בטאבו ועוד – כמה מאות שקלים

• עלות שמאות וביטוחים למשכנתא

• שיפוץ, ריהוט, הובלה

אישור עקרוני למשכנתא:

לפני חתימה על הסכם, חובה לקבל אישור עקרוני למשכנתא ממספר בנקים. השוואה בין ההצעות יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך זמן. אישור עקרוני הוא מעין "הצעת מחיר" של הבנק ואישור של הבנק שהוא בחן את הנתונים שלכם ומוכן להעמיד לכם הלוואת משכנתא.

מסלולי משכנתא נפוצים:

• פריים – ריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל

• ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן

• ריבית קבועה לא צמודה למדד

• משתנה צמודה

לרוב בוחרים מספר מסלולים ותקופות שונות  על מנת לאזן את הסיכונים של תנודות השוק. תמהיל נכון צריך להתאים לרצונותיכם, מצב הפיננסי שלכם וליכולת ההחזר.

4.       הסכם המכר – סעיפים קריטיים

הסכם המכר הוא המסמך המשפטי המרכזי בעסקה. יש לוודא שההסכם כולל את כל ההגנות הנדרשות:

הצהרות המוכר:

• שהוא הבעלים הרשום היחיד ואין לצדדים שלישיים כלשהם זכויות בדירה

• שאין שעבודים או עיקולים

• שאין חריגות בנייה

• שמערכות הדירה תקינות ופעילות

• שהוא אינו נמצא בהליכי פשיטת רגל

סעיף התמורה:

• לוח תשלומים ברור ומותאם לצרכים וכולות שלכם

• הפקדת כספים בנאמנות אם נכון למועד המסירה אין למוכר את כל המסמכים הנדרשים כדי להעביר את הזכויות על שם הרוכש

• באילו תנאים הנאמן ישחרר את הכספים – לוודא כי רק אל מול מסירת כל מסמכי ההעברההכספים ישוחררו למוכר

מועד ומצב מסירה:

• תאריך מסירה סופי

• הדירה תהיה פנויה מכל אדם וחפץ, אלא אם הוסכם אחרת במפורש

• פיצוי מוסכם על איחור במסירת הדירה

סעיפי משכנתא:

• התחייבות המוכר לשיתוף פעולה מול הבנק

• החתמה על מסמכים תוך פרק זמן קצר ומוגדר

• אפשרות לבדיקה ע"י שמאי

מיסים, אגרות וכו' בעסקה:

• מי משלם על מה: חשבונות שוטפים, מסים, ועד בית, רישום זכויות ועוד

סעיף הפרות וביטול:

• מה נחשב להפרה יסודית

• גובה פיצוי מוסכם

• מנגנון לביטול ההסכם

סיכום: כך תבצעו רכישה חכמה ובטוחה

רכישת דירה מיד שנייה מחייבת תכנון, בדיקה וליווי מקצועי. עורך דין המתמחה בנדל"ן יוכל ללוות אתכם לכל אורך התהליך, לוודא שכל הסיכונים מטופלים, ולהגן על זכויותיכם.

זקוקים לייעוץ אישי או ליווי בעסקה? אני מזמין אתכם לפנות אליי.

עו"ד ונוטריון חיים שאמליwww.h-sh-law.com